Wonen in Amsterdam

• 13 augustus 2023

Huren in Amsterdam is momenteel duurder dan ooit. Het is voor iemand met een enigszins beperkt budget enorm lastig om nog aan een appartement, studentenkamer, studio of zelfs woning te komen. Dit heeft logischerwijs alles te maken met de gestegen huizenprijzen in Amsterdam van de afgelopen jaren. Maar wat zijn hier dan weer de oorzaken van? En hoe merken we dat huren in Amsterdam duurder is geworden?

Oorzaken gestegen kosten huren in Amsterdam

De oorzaken van de gestegen huurprijzen in Amsterdam zijn in de basis redelijk duidelijk aan te wijzen. Er is sprake van een combinatie van factoren. Daarbij zijn er twee veroorzakers die het grootste effect bleken en blijken te hebben. Het gaat dan om:

• Woningtekort: Allereerst is er sprake van een woningtekort in en om Amsterdam. De stad is simpelweg enorm populair. Bij studenten, maar ook zeker bij werkenden. Als een echte wereldstad geniet Amsterdam veel aantrekkingskracht. Onlangs gaf de gemeente zelf nog aan dat er in 2030 maar liefst tussen de 10.000 en 15.000 woningen te weinig zijn als ze op dezelfde voet verder gaan. Wanneer het aanbod dermate onder de vraagt ligt, is één effect al snel het directe resultaat; een stijging van de prijzen. Zo stijgen de huizenprijzen in Amsterdam zelf, aangezien beleggers weten dat het een relatief slimme investering is. Tegelijkertijd betekent dit ook dat de huurprijzen de lucht in schieten.

• Stijgende energieprijzen: Op hetzelfde moment zijn in 2022 de energieprijzen enorm gestegen. Grotendeels als gevolg van de oorlog in Oekraïne. Sancties over en weer tussen het westen en Rusland bleven aan weerszijden niet onbestraft. Momenteel is er hierdoor een fors tekort aan gas. Bovendien leidt het tot enorme inflatie, ook wat de stroomprijzen betreft. Wanneer je dan wil huren in Amsterdam, krijg je ook hier nog eens mee te maken. Deze tweede oorzaak staat daarom vooral in verband met de kosten voor nutsvoorzieningen. Dit zijn de grootste kosten die je maakt naast de kale huur zelf.

Zo is het dus wel duidelijk waar de gestegen huurprijzen in Amsterdam ongeveer vandaan komen. Maar nu we het over stijgende huurprijzen hebben; van welke stijging is er dan precies sprake?

Hoeveel duurder is een huurwoning in Amsterdam geworden?

Wanneer we kijken naar de hogere huurkosten in Amsterdam, dan zijn er dus twee zaken om op te focussen; de kale huurprijs zelf en de kosten voor de nutsvoorzieningen. Laten we deze stap voor stap bekijken.

• Stijging van de kale huurprijs: In 2019 kwam je voor een gemiddelde huurwoning in Amsterdam met 2 slaapkamers uit op een kale huurprijs van rond de €1500 per maand. Eind 2022 was dit bedrag al gestegen tot zo’n €1750-€1800 per maand. Een zeer significante stijging, die niet iedereen even makkelijk op kan hoesten.

• Stijging van kosten nutsvoorzieningen: Ook voor de kosten voor nutsvoorzieningen is vooral in één jaar tijd een forse prijsstijging zichtbaar geworden. Daar waar je in augustus 2021 nog €0,95 per m3 gas en €0,24 per kWh stroom betaalde, steeg dit naar respectievelijk €3,77 per m3 gas en €0,95 per kWh stroom. Zo kom je qua nutsvoorzieningen dus uit op ongeveer 4x de originele kosten. Waar dit voorheen zo’n €100-€150 kostte, bedraagt dat nu in theorie €400-€550.

Daarbij moet vermeld worden dat het kabinet met nieuwe regels kwam, waardoor de stijging van gemiddelde energiekosten een plafond kent. Heb je een slimme meter in de meterkast? Dan hoef je maar zo’n €256 per maand aan g/w/l te betalen. Bij een oude meterkast is je voorschotbedrag waarschijnlijk een stuk hoger (tot wel €550), maar is het achteraf mogelijk om geld terug te krijgen.

Hoe huren in Amsterdam in de toekomst mogelijk goedkoper wordt

Per 2024 komt de Nederlandse overheid met nieuwe regels voor de huursector. Hierdoor is er sprake van een mogelijk lichtpuntje met betrekking tot huren in Amsterdam.

Dankzij een nieuwe puntentelling gaan beleggers een lager rendement ervaren op vastgoedinvesteringen. In potentie neemt de vraag naar woningen in Amsterdam daardoor af, waardoor hetzelfde effect geldt voor de prijzen. Goed nieuws dus voor de originele, particuliere Nederlander.

Echter is het ook mogelijk dat vooral de nieuwe ‘expat’ Nederlander hiervan gaat profiteren. Wanneer de grote bedrijven in Nederland besluiten om ze hier te huisvesten, blijft de prijsdaling mogelijk (zeer) beperkt.

De toekomst zal het uitwijzen!